Beschleunigung oder Vollbremsung am Immobilienmarkt?
Nach Jahren kontinuierlicher Steigerungsraten sind die Immobilienpreise in Deutschland und der Schweiz zuletzt unter Druck geraten. Verstärkt sich die Trendwende oder steigen die Preise bald wieder an? Was dürfen verkaufswillige Immobilienbesitzer und Kaufinteressenten in den kommenden Monaten erwarten?
Der Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamtes liefert den Beweis: Die Phase ausgeprägter Wertsteigerungen von Wohnimmobilien in Deutschland, die mit Einsetzen des Niedrigzinsniveaus im Euroraum begann, hat ein abruptes Ende gefunden. Im vierten Quartal 2022 waren die Preise für Wohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser zum ersten Mal seit zwölf Jahren im Vergleich zum Vorjahresquartal wieder gesunken.
Diesem Trend konnte sich kaum eine Region in Deutschland entziehen. Selbst in den sieben größten Metropolen, die in den letzten Jahren am stärksten von der Preisdynamik profitiert haben, gab es Preisnachlässe von durchschnittlich knapp drei Prozent. Am stärksten waren kreisfreie, keinem Landkreis angehörige, Großstädte ab 100'000 Einwohnern mit einem Abschlag von im Schnitt rund sechs Prozent betroffen, noch vor ländlichen Gebieten.
Die seit Mitte 2022 signifikant nachlassende Preisdynamik bei Immobilien lässt damit einen direkten Zusammenhang mit dem im Juli 2022 eingeleiteten Zinserhöhungszyklus der europäischen Zentralbank (EZB) erkennen.
Mit dem rasanten Anstieg der Leitzinsen haben sich die Hypothekenzinsen binnen kurzer Zeit um rund 300 Prozent verteuert. Musste in Deutschland für einen Immobilienkredit mit zehnjähriger Sollzinsbindung Anfang 2022 noch mit einem Zinssatz von einem Prozent p.a. kalkuliert werden, sind es derzeit knapp vier Prozent p.a. Selbst besserverdienende Kaufinteressenten ziehen sich – zumindest vorerst – aus geplanten oder bereits begonnenen Kaufverhandlungen zurück. Wie das Immobilien-Beratungsunternehmen Wüest Partner AG in seiner Publikation «Immobilienmarkt Deutschland 2023 | 1» beschreibt, war das Transaktionsvolumen für Wohnobjekte im Jahr 2022 auf das niedrigste Niveau der vergangenen zehn Jahre gesunken.
Auch in der Schweiz ist die nachlassende Preisdynamik bei Immobilien spürbar. Laut Berechnungen des Beratungsunternehmens Fahrländer Partner in Zürich sind die Marktwerte von Mehrfamilienhäusern mit einem Rückgang von mehr als zehn Prozent am stärksten betroffen. Der Wertverlust bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen hält sich mit knapp über einem Prozent noch in Grenzen. Mit einem Anstieg der Leitzinsen um 2,25 % zeigte sich die Schweizerische Nationalbank (SNB) im Vergleich zur EZB (3,75 %) etwas zurückhaltender, die Finanzierungskosten sind allerdings auch für Kreditnehmer in der Schweiz auf breiter Front angestiegen.
In Deutschland wie in der Schweiz sollte die Zurückhaltung der Kaufinteressenten vorerst anhalten, da sich deren Verunsicherung sowie die Diskrepanzen der beteiligten Parteien bezüglich der Preisvorstellungen nicht kurzfristig ausräumen lassen. Auch von Zinsseite ist wenig Unterstützung zu erwarten. Dank eines robusten Arbeitsmarktes und eines Anstiegs der privaten Konsumausgaben hat die Wirtschaft Ende des ersten Quartals 2023 in beiden Ländern ihr Konjunkturtief durchschritten. Damit sollten die inflationären Tendenzen zunächst bestehen bleiben und von den Zentralbanken weiter bekämpft werden. Das Zinsniveau für Festzinshypotheken dürfte sowohl in Deutschland als auch in der Schweiz auf dem aktuellen Niveau verbleiben, wodurch Immobilien weiterhin einem verschärften Preisdruck ausgesetzt bleiben sollten.
Vermögende Familien, bei denen Immobilien einen maßgeblichen Anteil am Gesamtvermögen darstellen, können die aktuelle Situation zum Anlass nehmen, ihr Immobilienportfolio und die Anlagestrategie dahinter zu überprüfen. Sowohl von den Wertsteigerungen vergangener Jahre als auch von der aktuellen Preiskorrektur lassen sich interessante Handlungsoptionen ableiten. Anlässe zu einer Analyse bieten auch die zum Klimaschutz angekündigten energetischen Mindeststandards für Bestandsgebäude sowie die anhaltende Diskussion über die Immobilienbesteuerung. Laut Deutschem Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) werden Immobilien in Deutschland im europäischen Vergleich immer noch eher gering besteuert.
Den Kontakt zu spezialisierten Immobilienberatungsunternehmen stellt Colin&Cie über sein Netzwerk gerne her.
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