Accélération ou freinage à fond sur le marché immobilier
Après des années de hausse continue, les prix de l’immobilier en Allemagne et en Suisse ont récemment été mis sous pression. Le retournement de tendance se renforce-t-il ou les prix vont-ils bientôt remonter ? À quoi doivent s'attendre les propriétaires immobiliers désireux de vendre et les acheteurs potentiels dans les mois à venir ?
L'indice des prix de l'immobilier publié par l'Office fédéral allemand en apporte la preuve : la phase de forte augmentation de la valeur des biens immobiliers résidentiels en Allemagne, qui a débuté avec le niveau bas des taux d'intérêt dans la zone euro, a pris fin de manière abrupte. Au quatrième trimestre 2022, les prix des appartements et des maisons individuelles et jumelées ont baissé pour la première fois depuis douze ans par rapport au même trimestre de l'année précédente.
Presque aucune région en Allemagne n'a pu se soustraire à cette tendance. Même les sept plus grandes métropoles, qui ont le plus profité de la dynamique des prix ces dernières années ont connu des baisses de prix qui atteignent les 3 % en moyenne. Les plus touchées ont été les grandes villes de 100 000 habitants et plus avec une réduction d'environ six pour cent en moyenne, avant même les zones rurales.
Le ralentissement significatif de la dynamique des prix de l'immobilier depuis la mi-2022 est donc directement lié au cycle d'augmentation des taux d'intérêt de la Banque centrale européenne (BCE) qui a débuté en juillet 2022.
Avec la hausse fulgurante des taux directeurs, les taux d'intérêt hypothécaires ont augmenté de près de 300 % en peu de temps. Si en début d’année 2022, un crédit immobilier pouvait encore être contracté au taux de 1 % sur 10 ans, ce même taux s’élève actuellement plutôt à 4 %. Même les acheteurs potentiels les plus aisés se retirent - au moins dans un premier temps - des négociations d'achat prévues ou déjà entamées. Comme le décrit l'entreprise de conseil immobilier Wüest Partner AG dans sa publication « Immobilienmarkt Deutschland 2023 | 1 », le volume des transactions immobilières est tombé en 2022 à son niveau le plus bas sur les dix dernières années.
En Suisse aussi, le ralentissement de la dynamique des prix de l'immobilier est perceptible. Selon les calculs de l'entreprise de conseil Fahrländer Partner à Zurich, les valeurs de marché des immeubles collectifs sont les plus touchées avec un recul de plus de dix pour cent. La perte de valeur des maisons individuelles et des appartements en copropriété reste encore limitée avec un peu plus d'un pour cent. Avec une hausse des taux directeurs de 2,25 %, la Banque nationale suisse (BNS) s'est montrée un peu plus réservée que la BCE (3,75 %), mais les coûts de financement ont également augmenté sur un large front pour les emprunteurs en Suisse.
En Allemagne comme en Suisse, la réticence des acheteurs potentiels devrait persister dans un premier temps, car leur incertitude ainsi que les divergences entre les parties concernées quant aux prix envisagés ne pourront pas être éliminées à court terme. Il faut également s'attendre à peu de soutien du côté des taux d'intérêt. Grâce à un marché du travail robuste et à une augmentation des dépenses de consommation privée, l'économie est sortie de son creux conjoncturel dans les deux pays à la fin du premier trimestre 2023. Les tendances inflationnistes devraient donc se maintenir dans un premier temps et continueront à amener les banques centrales à agir. Le niveau des taux d'intérêt pour les hypothèques à taux fixe devrait rester à son niveau actuel, tant en Allemagne qu'en Suisse, ce qui devrait continuer à peser sur les prix de l’immobilier.
Les familles fortunées pour lesquelles l'immobilier représente une part importante de leur fortune totale peuvent profiter de la situation actuelle pour revoir la stratégie d'investissement de leur portefeuille immobilier. Les augmentations de valeur des années précédentes ainsi que la correction actuelle des prix permettent de dégager des options intéressantes. Les normes énergétiques minimales annoncées pour les bâtiments existants dans le cadre de la lutte contre le changement climatique ainsi que les discussions en cours sur la fiscalité immobilière constituent un cadre intéressant pour une analyse approfondie. Selon l'Institut allemand de recherche économique (DIW), l'immobilier en Allemagne est encore relativement peu taxé par rapport aux autres pays européens.
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