Accelerazione o frenata completa per il mercato immobiliare
Dopo anni di continui aumenti, negli ultimi mesi i prezzi degli immobili in Germania e in Svizzera sono sotto pressione. L'inversione di tendenza si sta intensificando oppure i prezzi torneranno presto a salire? Cosa possono aspettarsi nei prossimi mesi i proprietari di immobili che vogliono vendere ed i potenziali acquirenti?
L'indice dei prezzi delle case dell'Ufficio federale di statistica ne è la prova: la fase di forte aumento del valore degli immobili residenziali in Germania, iniziata con l'inizio dei bassi tassi di interesse nell'area dell'euro, si è interrotta bruscamente. Nel quarto trimestre del 2022, i prezzi degli appartamenti, delle case unifamiliari e bifamiliari sono diminuiti per la prima volta in dodici anni rispetto allo stesso trimestre dell'anno precedente.
Quasi nessuna regione tedesca è riuscita a sfuggire a questa tendenza. Anche nelle sette maggiori metropoli, che negli ultimi anni hanno beneficiato maggiormente della dinamica dei prezzi, si sono in media registrate riduzioni dei prezzi di poco inferiori al tre percento. Le grandi città con almeno 100.000 abitanti, che non appartengono a un distretto, sono state le più colpite con uno sconto medio di circa il sei per cento, seguono le aree rurali.
Il significativo calo dei prezzi degli immobili dalla metà del 2022 è quindi direttamente collegato al ciclo di aumenti dei tassi di interesse avviato dalla Banca Centrale Europea (BCE) nel luglio 2022.
Con il rapido aumento dei tassi di interesse di riferimento, i tassi ipotecari in un breve periodo di tempo sono aumentati di circa il 300%. Se all'inizio del 2022 in Germania si doveva calcolare un tasso d'interesse dell'1% annuo per un mutuo immobiliare a tasso fisso decennale, attualmente si è appena al di sotto del 4% annuo. Anche i potenziali acquirenti con redditi più elevati si stanno, almeno per il momento, ritirando dalle trattative d'acquisto previste o già avviate. Come descrive la società di consulenza immobiliare Wüest Partner AG nella sua pubblicazione «Immobilienmarkt Deutschland 2023 | 1», il volume delle transazioni per gli immobili residenziali nel 2022 è sceso al livello più basso degli ultimi dieci anni.
Il rallentamento dei prezzi degli immobili è evidente anche in Svizzera. Secondo i calcoli della società di consulenza Fahrländer Partner di Zurigo, i valori di mercato delle case plurifamiliari sono stati i più colpiti, con un calo di oltre il 10%. Il calo di prezzo delle case unifamiliari e dei condomini è ancora limitato a poco più dell'uno per cento. Con un aumento del tasso d'interesse di riferimento del 2,25%, la Banca Nazionale Svizzera (BNS) è stata un po' più contenuta rispetto alla BCE (3,75%), ma anche in Svizzera i costi di finanziamento sono aumentati in modo generalizzato per i mutuatari.
In Germania come in Svizzera, la riluttanza dei potenziali acquirenti per il momento dovrebbe continuare, dato che la loro incertezza e le discrepanze tra le parti coinvolte riguardo alle aspettative di prezzo non possono essere risolte nel breve termine. Anche dal punto di vista dei tassi di interesse ci si aspetta poco sostegno. Grazie alla solidità del mercato del lavoro e all'aumento dei consumi privati, l'economia ha superato il suo minimo in entrambi i Paesi alla fine del primo trimestre del 2023. Pertanto, le tendenze inflazionistiche dovrebbero permanere per il momento e continuare a essere contrastate dalle banche centrali. I tassi di interesse per i mutui a tasso fisso rimarranno probabilmente ai livelli attuali sia in Germania che in Svizzera, il che significa che gli immobili dovrebbero rimanere soggetti ad un'intensa pressione sui prezzi.
Le famiglie facoltose, per le quali gli immobili rappresentano una quota significativa del patrimonio totale, possono cogliere l'attuale situazione come un'opportunità per rivedere il proprio portafoglio immobiliare e la propria strategia di investimento. Sia dagli aumenti di valore degli anni passati che dall'attuale correzione dei prezzi si possono trarre interessanti opzioni di intervento. Anche gli standard energetici minimi per gli edifici esistenti annunciati per la protezione del clima e il dibattito in corso sulla tassazione degli immobili offrono motivi per un'analisi. Secondo l'Istituto tedesco per la ricerca economica (DIW), gli immobili in Germania sono ancora tassati a un livello piuttosto basso rispetto ad altri Paesi europei.
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